Модели ипотечного кредитования

Американская модель с участием профессиональных агентов, осуществляющих секьюритизацию ипотеки (рефинансирование ипотечных кредитов путем размещения специальных ипотечных облигаций), привлекает многие банки тем, что дает принципиальное решение проблем дефицита долгосрочных финансовых ресурсов.

Общей чертой рассмотренных выше моделей является то, что они представляют собой полностью рыночные схемы ипотеки. Масштаб и баланс спроса и предложения денег в их рамках в основном регулируется двумя ключевыми взаимосвязанными показателями: банковским процентом по ссудам и ценой кредитных ресурсов, которая определяется доходностью ценных бумаг, торгуемых на вторичном рынке, и ставками на оплату услуг всех профессиональных участников ипотечного рынка, включая страховые компании.

Еще одна модель – «сбалансированная автономная» - заслуживает особого внимания. Ключевым отличительным признаком данной модели является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования, который заключается в том, что совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на которую он рассчитывает.

Данное ограничения является существенным «минусом», т.к. отодвигает во времени момент возможного приобретения недвижимости. Однако модель обладает и серьезными «плюсами» - потенциально она совершенно не зависит от состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. Для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Ставки же по вкладам и процент за пользование кредитом теоретически могут быть установлены на произвольном уровне. Таким образом, модель становится независимой не только от колебаний рыночной цены заемных денег, но и от общего уровня этой цены вообще. Еще одним положительным моментом данной модели является то, что в ее рамках кредитор имеет меньший риск невозврата ссуды, потому что есть относительно большие возможности для проверки реальной платежеспособности клиента на накопительном этапе взаимоотношений.

В настоящее время наибольшие успехи в практическом использовании данной модели достигнуты в Германии. Там создана охватывающая всю страну система стройсбережений, которая удачно сочетает механизмы накопления с механизмами кредитования конкретных граждан, а также механизмы поддержки государством инициатив граждан, связанных с целевым накоплением и использованием средств на улучшение жилищных условий.

Важное достоинство немецкой системы состоит в том, что используемые в ее рамках процентные ставки являются автономными и не зависят от общего состояния рынка. Основная характеристика данной модели – ее замкнутость, т.е. в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками-участниками по контрактам стройсбережения. Банки, использующие эту систему, имеют возможность предоставлять кредиты на условиях ниже рыночных, выплачивая по сберегательным вкладам проценты ниже рыночных.

Рисунок 3 - Немецкая модель ипотечного кредитования

Немецкая замкнутая система стройсбережений имеет следующие преимущества:

1) финансирование не зависит от рынка капитала;

2) процентная ставка по ссуде устанавливается в самом начале и является очень низкой, поэтому для вкладчика отсутствует риск колебания процентов;

3) размер выплат точно устанавливается с самого начала;

4) в отличие от многих других стран, в которых высоки проценты почти парализуют жилищное строительство, низкая процентная ставка по ссуде в рамках системы стройсбережения содействует тому, что размер выплат и в периоды высоких процентов вкладчику по силам.

Еще по теме:

Методы планирования средств на оплату труда
Методы прогнозирования потребностей в человеческих ресурсах. Понимание динамики факторов, влияющих на потребности организации в рабочей силе, является основой планирования человеческих ресурсов. Современные организации используют различные методы планирования - от самых простых до сложных многофакт ...

Анализ наличия и эффективности использования имущества предприятия
Оценка имущественного положения организации дает представление о целесообразности и эффективности вложения финансовых ресурсов в имущество предприятия, характеризуя экономический потенциал субъекта хозяйствования и его финансовое положение в целом. Показатели оценки имущественного положения предпри ...

Виды рынка ценных бумаг
Имеются различные классификационные признаки рынков ценных бумаг. Я рассмотрю самые распространенные (рис.1). По территориальному признаку рынок ценных бумаг делится на международный, региональный, национальный и местный. Международный рынок охватывает финансовые рынки всех стран мира. Региональный ...