Основные модели ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

На основании ипотечного законодательства на различных уровнях предпринимаются попытки привлечь денежные средства населения. Для этого и федеральные власти, и власти субъектов Российской Федерации, а также основные участники рынка ипотечного кредитования (коммерческие банки, застройщики, риэлтеры, страховые компании и т.п.) разрабатывают различные схемы по привлечению источников финансирования ипотечных кредитов.

В настоящий момент в регионах Российской Федерации представлен достаточно широкий спектр моделей ипотечного кредитования. Однако по основным признакам их можно классифицировать в рамках четырех типов: кредитование через ипотечный банк, финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка закладных, продажа жилья в рассрочку строительными фирмами, программа льготного кредитования отдельных категорий граждан.

Одна из первых программ ипотечного кредитования жилищного строительства была разработана в 1992 г. корпорацией «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком и Госстрахом России. Программа предусматривала создание на территории России сети ипотечных банков. Она была рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиций коммерческих структур под залог недвижимости, и предусматривала шесть схем ипотечного кредитования жилищного строительства.[34, 130]

1. Схема «Форвардкредитинвест». Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта. Данная программа рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры.

2. Схема «Ретрокредитинвест» ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.

3. Схема Комбиинвест». Кредит выдается в случае, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.

4. Схема «Фьючерсинвест». Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двумя путями: самому вкладывать средства в строительство, принимая финансовые риски и оплачивая счета генерального инвестора – застройщика; либо переложить на последнего все финансовые риски нестабильности окончательной цены строительства, поручив продажу старого жилья и строительство нового.

5. Схема «Рентный залог». Одиноким пенсионерам предлагается оформление закладной на принадлежащее им жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5-20 кратного минимального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.

6. Схема « Семейные жилищные накопительные счета». На счете в банке предварительно накапливаются денежные средства для последующего получения ипотечного кредита на строительство и приобретение дома, квартиры, дачи, гаража или других объектов недвижимости. Кредит предоставляется в рублях сроком на 3-5 лет при условии, что платежи по его погашению вместе с процентами составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.

К сожалению, в Российской Федерации сегодня практически нет ипотечных банков. Рискованность ипотечных операций обусловливает дороговизну кредита, и тем самым недоступность его для большинства населения. Как свидетельствует российская банковская практика, в случае невыполнения должником своих обязательств кредитные учреждения в Российской Федерации сталкиваются с проблемами при обращении взыскания на заложенное имущество.[34, 131]

В первые годы развития ипотечного кредитования для снижения риска кредитных операций российскими банками широко применялась схема «аренда с правом выкупа». Данная схема предполагает переход квартиры в собственность дочерней структуры банка до полного погашения кредита. Имея квартиру в своей собственности, банк снимает с себя проблему выселения неплатежеспособного заемщика и практически гарантирует возврат кредита. Кроме того, решается проблема организации расчетов за купленное жилье. Однако это схема невыгодна для заемщика. Во - первых, заемщик несет высокие расходы при оформлении кредита. Во - вторых, при невозможности внести очередную сумму платежа заемщик может лишиться части выплаченных средств. В - третьих, в случае банкротства банка заемщик так же теряет свои средства и надежду на получение квартиры. Кроме того, суд может признать сделку ничтожной, так как договор аренды фактически прикрывает кредит под залог.

Еще по теме:

Банковский кредит и его виды
Кредит, по определению, это денежные средства или иные вещи, объединенные ро­довыми признаками, переданные в долг одной стороной другой стороне. Следовательно, под кредитными правоотношениями понимаются все правоотношения, возникающие вследствие предоставления (передачи), использования и при услови ...

Валютное регулирование
Основная задача валютного регулирования - это защита валюты Российской Федерации путем законодательного упорядочивания расчетов проводимых с использованием иностранной валюты. Расчеты между резидентами осуществляются в валюте Российской федерации без ограничений. Расчеты между резидентами и нерезид ...

Ипотечный кризис в России и за рубежом
Мировой финансовый кризис (global economic crisis) – устойчивый финансовый кризис стран, которые входят в глобальную финансовую систему, основанную на доминировании американской финансовой системы над другими системами. Начавшись с проблем крупнейших компаний США, кризис быстро перерос в мировой фи ...