Проблемы развития системы ипотечного кредитования в РФ и пути их решения

С принятием поправок к Закону «Об ипотечных ценных бумагах» банки надеются получить финансовый инструмент секьюритизации и приступить к выпуску ипотечных облигаций. Однако в погоне за клиентами нередко страдает качество ипотечных портфелей, возникает недобросовестная конкуренция, что приводит к подрыву доверия к банковской системе в целом и ипотечному кредитованию в частности. Таким образом, необходимо ввести стандартизацию и рейтингование ипотечных портфелей.

Законодательное отражение обязательного рейтингования эмитентов и ипотечных ценных бумаг - это оптимальный и общепринятый механизм. С одной стороны, обязательное рейтингование поможет добиться обеспечения высокого качества выпускаемых ипотечных ценных бумаг и, соответственно, снижения ставок привлекаемых ресурсов. С другой стороны, освобождение эмитентов ипотечных ценных бумаг от излишне детализированного регулирования в законодательных и нормативных актах в отношении размера первоначального взноса позволит кредитным организациям сделать ипотеку более доступной.

Ожидаемым результатом обязательного рейтингования станет снижение уровня процентных ставок для конечного потребителя - заемщика по ипотечному кредиту (за счет повышения ликвидности выпускаемых эмитентами ипотечных ценных бумаг).

Основные риски инвесторов, вкладывающих средства в ипотечные ценные бумаги - бумаги высокой степени надежности, будут профессионально оценены независимыми рейтинговыми агентствами, имеющими многолетний опыт оценки качества эмитентов и выпусков ипотечных ценных бумаг.

Решение проблемы снижения рисков для инвесторов в ипотечном кредитовании позволит повысить надежность ипотечных ценных бумаг, привлечь дополнительные ресурсы с финансового рынка и частично удешевить заимствования путем снятия рисков, связанных с движением денежных средств, поступающих в погашение обязательств, лежащих в основе ипотечного покрытия.

Для решения проблемы высоких транзакционных издержек (материальных, административных и временных) при выдаче кредита, рефинансировании, выпуске ипотечных ценных бумаг и их обеспечении необходимо:

- законодательно закрепить электронный (бездокументарный) учет прав требования по обеспеченным ипотекой обязательствам (закладные);

- унифицировать документы и стандартизировать процедуру выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов.

Перечисленные меры следует осуществить на всей территории Российской Федерации и для всех участников ипотечного рынка страны, возможно, с постепенным переходом к национальным стандартам.

Необходимо отметить, что закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) - российский аналог американских трастов недвижимости, которые 30 лет назад оказали существенное влияние на развитие строй индустрии США. Мировой опыт показывает, что инвестиции в закрытые паевые фонды недвижимости и ипотечные ПИФы в долгосрочной перспективе являются более доходными и надежными (по сравнению, например, с банковскими вкладами и депозитами), чем другие формы инвестиций. У таких фондов есть ряд преимуществ:

- защита интересов инвесторов за счет строгого регулирования рынка инвестиционных фондов со стороны государства;

- управляют средствами ПИФа профессионалы, которые знают, какие объекты недвижимости следует выбирать для инвестиций, и способны оперативно реагировать на изменение рыночной конъюнктуры;

- открытость структуры инвестиционного портфеля и регулярная отчетность.

Закрытые ПИФы (недвижимости и ипотечные) уже работают как инструменты секьюритизации банковских кредитов. Ипотечные паевые фонды получили толчок к развитию после постановления ФСФР, разрешающего ПИФам недвижимости инвестировать в незавершенное строительство и приобретать ипотечные ценные бумаги. Как и прогнозировали участники рынка, это дало импульс развитию ипотечных ПИФов, активами которых являются пулы закладных.

Предоставленное им право финансировать подготовительный этап строительства - самое главное изменение в положении ЗПИФов недвижимости. Теперь фонды могут выступать в качестве заказчика в строительстве новых и реконструкции старых зданий.

В результате создается реальная альтернатива банковскому финансированию, которое стало проблематичным вследствие введения Федеральным законом № 214 положения о солидарной ответственности застройщика и кредитной организации.

В этой связи (с быстрым развитием: института ПИФов) актуальным представляется внесение изменений и дополнений в Налоговый кодекс РФ, касающихся налогообложения закрытых ПИФов. [26, 54]

Еще по теме:

Характеристика рынка ценных бумаг
Накопление денежного капитала играет важную роль в рыночной экономике. Непосредственно самому процессу накопления денежного капитала предшествует этап его производства. После того как денежный капитал создан или произведен, его необходимо разделить на часть, которая вновь направляется в производств ...

Анализ Российского рынка платежных карт
По данным Центрального Банка Российской Федерации, в настоящее время на руках у россиян находится почти четырнадцать миллионов "кредитных карт". По прогнозам экспертов, карточное кредитование станет приоритетным для российских банков и вытеснит потребительское. Российский рынок кредитных ...

Порядок использования резерва на возможные потери по ссудам
Изложенный ниже порядок списания задолженности с баланса банка распространяется на все виды ссуд и другой задолженности клиентов, приравненной к ссудной, под которую создавались резервы, независимо от величины резерва, созданного под эти ссуды. Резерв на возможные потери по ссудам используется толь ...